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Effet de la suppression du COS dans les quartiers de lotissement
Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové n°2014-366 du 24 mars 2014

La loi d'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a privé d'effets juridiques les coefficients d'occupation des sols (COS) compris dans les règlements des plans locaux d'urbanisme (PLU).

Par conséquent, la surface de plancher maximale autorisée sur le périmètre d'un lotissement ne pourra désormais être fixée qu'au regard de la combinaison des règles de densité fixées par le règlement du PLU.

1. Le champ d'application

1.1. Lotissements autorisés après l'entrée en vigueur de la loi Alur

Le lotisseur doit préciser, dans sa demande de permis d'aménager, une surface de plancher maximale dont la construction est envisagée sur le périmètre de l'opération, en faisant abstraction du COS.

Cette surface de plancher maximale ne peut pas être supérieure à celle qui résulte de l'application des autres règles de densité prévues par le document d'urbanisme â la totalité du périmètre du lotissement. Elle peut être répartie entre les différents lots, soit par le permis d'aménager, soit par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots.

1.2. Lotissements autorisés avant l'entrée en vigueur de la loi Alur

La loi Alur ne remet pas en cause les surfaces de plancher maximales constructibles fixées par les permis d'aménager accordés avant son entrée en vigueur, quand bien même ces surfaces ont été déterminées en tenant compte de l'application du COS au périmètre de l'opération d'aménagement.

La loi Alur n'a pas non plus d'effet rétroactif sur la répartition des possibilités de construire sur chacun des lots, définitivement établies par le lotisseur et approuvées par l'autorité compétente lors de la délivrance du permis d'aménager le lotissement.

Les lotisseurs peuvent également continuer â répartir la surface de plancher lors de la vente ou de la location des lots. Les certificats indiquant la surface de plancher constructible sur les lots demeurent exigibles au titre des demandes de permis de construire déposées sur les lots.Il est cependant possible de faire évoluer le lotissement, pour prendre en considération les incidences de la suppression du COS, notamment en termes d'opportunités nouvelles de densification.

· Si les travaux du lotissement ne sont pas totalement achevés :

Le lotisseur peut, avec l'accord des colotis, demander un permis d'aménager modificatif, afin de faire évoluer la surface de plancher maximale constructible sur le périmètre de l'opération d'aménagement, dans la limite de la surface résultant de l'application des règles de densité du PLU. Le cas échéant, cette demande de permis d'aménager modificatif porte également sur la répartition de la surface de plancher maximale constructible entre les différents lots, lorsqu'elle a été fixée dans le permis d'aménager initial.

Toutefois, en cas de vente par anticipation, cette demande de modification ne peut porter que sur les lots qui n'ont pas encore été cédés. Les certificats d'achèvement des équipements de desserte des lots cédés par anticipation sont en effet assimilables à des déclarations attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) pour la partie des travaux du lotissement concernée. La modification relative aux lots cédés s'effectue alors dans le respect de la procédure prévue à l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme (Cf. infra).

· Si les travaux du lotissement sont totalement achevés :

Les colotis peuvent prendre l'initiative d'une modification du lotissement, dans les conditions prévues à l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme. La demande est faite sur papier libre.

Les colotis se prononcent à la majorité qualifiée de la moitié d'entre eux détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement ou des deux tiers d'entre eux détenant ensemble la moitié au moins de la superficie du lotissement.

Si le lotissement est achevé depuis moins de 5 ans, la modification n'est possible qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède encore au moins un lot constructible. La modification fait l'objet d'une décision de l'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme.

2. Entrée en vigueur

La suppression du COS entre en vigueur immédiatement, s'agissant de la fixation et de la répartition de la surface de plancher maximale constructible sur les périmètres des lotissements autorisés par un permis d'aménager délivré à compter du 27 mars 2014.Elle n'impacte pas [es lotissements autorisés avant cette date. Ces lotissements peuvent toutefois faire l'objet d'un permis d'aménager modificatif, si le permis d'aménager est toujours en cours de validité. Si les travaux sont totalement achevés, le permis d'aménager ne peut plus être modifié. Le lotissement peut cependant être modifié selon la procédure prévue à l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme.

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