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LA COPROPRIETE : MODE D’EMPLOI

Acheter dans le neuf, c'est devenir copropriétaire.

Régi par la loi du 10 juillet 1965, le régime de la copropriété se met en place dès que l'immeuble est achevé puis divisé en lots (exprimés en tantièmes) par ses différents propriétaires.

Principe : chacun jouit de la partie privative de son bien, tandis que la propriété des parties communes (escalier, ascenseur, etc.) est partagée entre tous. En principe, une terrasse ou un balcon est affecté à l'usage exclusif d'un copropriétaire ; ce qui en fait une partie privative. Toutefois, d'autres qualifications peuvent être retenues. Il est par exemple fréquent que le règlement de copropriété le qualifie de « partie commune avec droit de jouissance privatif ». Cela signifie que bien qu'affecté à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire, l'élément est commun. ll ne peut donc pas être détruit, transformé... sans l'accord de la copropriété.

Si la résidence compte plusieurs immeubles, il est impossible d'attendre que tous les bâtiments soient terminés pour que le statut de la copropriété s'applique. On ne peut laisser des immeubles habitables (et habités) sans organisation. La notion de lots « transitoires » apparaît alors. Les lots non achevés sont inclus dans la copropriété et chaque acheteur devient membre du syndicat, participe aux assemblées générales et paye ses charges.

LA COPROPRIETE : LES POINTS CLES

Le règlement de copropriété.

Ce document fixe les règles de la vie en commun entre tous les occupants de l'immeuble. ll doit distinguer les parties communes des parties privatives et déterminer le montant des charges communes et leur répartition entre les copropriétaires, les fameux tantièmes de copropriété.

Le Syndic.

Dès que le régime de la copropriété s'applique, un « syndic » est désigné provisoirement dans le règlement. Il est chargé de faire respecter le règlement, d'appliquer les décisions de l'assemblée générale ou encore d'administrer le bâtiment et de pourvoir à sa conservation. Il se doit d'assurer l'immeuble contre les risques divers (incendie, dégâts des eaux, etc.). Son rôle est aussi - et surtout - de gérer économiquement la copropriété. Pour se faire, le syndic doit préparer un budget prévisionnel, qu'il soumettra au vote de l'assemblée générale. Celui-ci a pour objectif d'assurer les dépenses liées aux frais de maintenance du bâtiment, à son administration ou son équipement. Les comptes du syndicat doivent suivre un plan comptable précis. En clair, chaque entrée ou sortie d'argent sera enregistrée. Une mesure qui a pour but d’offrir la plus grande transparence possible dans la comptabilité de la copropriété.

Les obligations du syndic.

Le syndic est soumis à plusieurs obligations auxquelles il ne peut pas déroger. Les copropriétés doivent ainsi se doter d'un carnet d'entretien. Depuis le 1°'juin 2001, celui-ci est consultable sur demande par tout candidat à l'achat d'un lot dans la copropriété. Enfin, l'une des mesures de la loi SRU oblige le syndicat de copropriétaires à ouvrir un compte bancaire séparé dans le cadre de sa comptabilité, en vue d'obtenir la encore un meilleur suivi de la gestion de l'immeuble. Grâce aux relevés bancaires, il est en effet possible de vérifier recettes et dépenses de la copropriété ainsi que le règlement des factures. Si le syndic venait à ne pas respecter cette formalité, son mandat serait frappé de nullité.

Les parties privatives.

Sont celles «réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé». Pour qu'il n'y ait aucune ambiguïté quant à l’interprétation possible de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci comporte un deuxième alinéa en quelque sorte confirmatif qui précise: « Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire». Certes, il a été jugé que ces dispositions ne sont pas d’ordre public, ce qui signifie qu'elles ne sont que supplétives de la volonté des parties qui peuvent y déroger. Néanmoins, le critère est à priori bien défendu par les copropriétaires qui savent protéger vigoureusement leur pré carré que constitue leur domaine, qu'il s'agisse d’un appartement, d'un local, ou d'un immeuble dépendant d'une copropriété horizontale.

Les parties communes.

Dans toute copropriété, vous trouverez des parties qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires, parce qu'elles ne peuvent pas appartenir à un seul copropriétaire : il en va ainsi, par exemple, de la cage d'escalier. Elle est empruntée par tous ceux devant se rendre dans les étages. Il est donc normal qu'elle ne puisse appartenir à un seul copropriétaire. Elle appartient à l'ensemble des copropriétaires, c'est à dire au syndicat. C'est sa quote-part des parties communes qui permet à chaque copropriétaire de disposer d'un nombre de voix pour voter en assemblée générale. Par ailleurs, les copropriétaires doivent payer des charges pour ces parties communes. Les équipements communs Les parties communes ne s'arrêtent pas aux surfaces communes. Les équipements communs, comme l'ascenseur, une chaufferie, l'interphone, sont eux aussi englobés dans les parties communes. La façon de calculer les charges pour ces équipements communs peut être différente de celle pour les surfaces communes.

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