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Un régime fiscal plus favorable pour les cessions de terrains à bâtir

Dans le cadre de son plan de relance du logement, le Gouvernement a assoupli le régime fiscal en cas de cession de terrains à bâtir. Voici ce qui a changé depuis le 1er septembre 2014.

Afin d’encourager les cessions dans le foncier privé, le régime applicable en cas de cession de terrains à bâtir sera aligné sur celui, plus favorable, qui s'applique aux autres immeubles. De plus, un abattement exceptionnel de 30% s'appliquera pour déterminer l'assiette nette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, si la promesse de vente est conclue avant le 31 décembre 2015. Des précisions de l'Administration fiscale ont été publiées le 10 septembre 2014 à ce sujet.

Une rétention observée sur les terrains à bâtir

La première mesure consiste à aligner le régime fiscal appliqué aux plus-values portant sur les terrains à bâtir ou les droits s'y rapportant sur le régime des plus-values des autres immeubles. Depuis le 1er septembre 2014, on assiste à une simplification puisque désormais un seul régime est en vigueur, quelle que soit la nature du bien cédé, immeuble bâti ou terrain à bâtir. L'exonération d'impôt sur le revenu (IR) intervient donc au bout de 22 ans et l'exonération au titre des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Un nouveau rythme d'abattements applicables

Pour l'impôt sur le revenu, pour aboutir à l'exonération après 22 années de détention, un abattement s'applique au taux de :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième.
  • 4% pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

Pour les prélèvements sociaux, pour aboutir à l'exonération après 30 années de détention, l'abattement est de :

  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième.
  • 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention.
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Abattement exceptionnel de 30% sur les terrains à bâtir

Le Gouvernement a décidé d'ajouter une carotte fiscale qui prend la forme d'un abattement exceptionnel de 30% pour la détermination de l'assiette imposable en cas de cession de terrains à bâtir.

Cet abattement exceptionnel de 30% est applicable pour déterminer l'assiette imposable tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux. Il s'applique sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l'abattement pour une durée de détention

L'administration fiscale a précisé la double condition nécessaire pour que la cession bénéficie de cet abattement exceptionnel :

  • Elle doit être précédée d'une promesse de vente "ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015",
  • et doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine

A noter que l'imposition de la plus-value se décompose ensuite de la façon suivante :

  • 19 % de taxation au titre de l'impôt sur le revenu.
  • 15,5 % de prélèvements sociaux.

Les restrictions applicables à l'abattement de 30%

L'administration fiscale a précisé que certains cas tenant à la qualité de l'acheteur empêchaient l'application de cet abattement exceptionnel. C'est le cas d'une cession réalisée par le cédant au profit :

  • de son conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité, concubin ;
  • d'un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes citées précédemment ;
  • d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

Manuel Valls avait également précisé que les donations de terrains à bâtir bénéficieront d'un abattement exceptionnel de 100 000 €, jusqu'à la fin 2015, "à condition que ces terrains soient ensuite construits"

Extension de l’abattement exceptionnel de 30% aux terrains à bâtir à l’ensemble des parcelles déjà bâties

LOI DE FINANCES 2015

Le 16 octobre 2014 les députés ont voté l’extension de l’abattement exceptionnel de 30% aux terrains à bâtir à l’ensemble des parcelles déjà bâties à condition que le foncier se situe dans « une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants » et que le constructeur s’engage à « démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90% de celle autorisée par le coefficient d’occupation des sols applicable, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition. » En cas de manquement, l’opérateur devra s’acquitter d’une amende de 10% du prix de cession.

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